直击一线楼市：有中介跟业主从晚上谈到凌晨；算价格时房子被人抢了

2023.09.04

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导读：9月3日，“认房不认贷”落地后首个周末，北京各大楼盘人流攒动，有刚需盘日均接待数百组客户，千万级改善盘日均成交额过亿、并卡紧付款周期，还有新开盘项目认购金额56.2亿元。深圳有置业顾问忙到“团团转”，电话和微信消息不断。

作者 | 第一财经 孙梦凡、张慧敏

被“政策大礼包”砸中后，北上广深的楼市终于有了盛夏的味道。

9月3日，“认房不认贷”落地后首个周末，北京各大楼盘人流攒动，有刚需盘日均接待数百组客户，千万级改善盘日均成交额过亿、并卡紧付款周期，还有新开盘项目认购金额56.2亿元。深圳有置业顾问忙到“团团转”，电话和微信消息不断。

传闻中楼盘趁势涨价并不完全属实，至少在北京，房企多在摩拳擦掌，趁政策时机多卖房去化，最多打算收回微幅的折扣。不过，市场热浪开始聚集后，房企似乎也被点燃了难得的希望，有楼盘政策一出台便连夜开会，准备看市场情况调整策略。

二手房市场也感受到震动，但与新房市场短期成交放大不同，庞大的二手市场里业主信心最足、购房者则相对冷静。最明显的变化是，新政后想挂牌卖房的业主增多，在价格上也较以往更强势，有中介跟业主从晚上谈到凌晨，后者仍不愿有折让。

在北京工作九年，房产中介张林很久没看到这种画面了。这两天，他从早上工作到深夜、一天只顾得上吃一顿晚饭。不过，市场瞬息万变，连他都没有百分百把握，这股热浪会持续燃烧、还是瞬如短暂烟火。

（北京一改善楼盘购房者正了解项目）

“算价格时房子被人抢了”

“认房不认贷”政策落地北京后，新房市场最先感受到颤动。此前北京名下无房，但在全国有过住房贷款记录的人，突然获得了首套房资格。

9月1日深夜，在北京丰台区某均价10万+的改善项目，置业顾问李薇的手机不断亮起。“新政当晚大概订了五六套，客户晚上直接转账说，现在是首套房资格了，之前看项目很久，但首付多少有点问题，现在不用着急卖旧房也够了。”

新政第二日，该项目又卖出去十套，日均成交额在亿元以上。有购房者选好房正在算价格时，相中的楼层“就被抢了”。到9月3日，记者在现场看到，该项目待客区仍是座无虚席，置业顾问还没忙完上个、就赶着接待下一波客户。

客户量上涨，楼盘对客户资质、付款周期也有所要求。据李薇称，要想买房的话，购房者要先付20万订金、7天内要付齐40%首付；若达不到要求，7天内最少也要付20%首付、月底前补齐。“如果市场一直走热，付款周期不好的客户，可能房源都不会给你。”

在北京南三环另一10万+均价项目，记者看到类似场景，楼盘日均销售额过亿。张林说，昨天该项目成交的一个客户，之前很早就想买新房，但碍于原来二手房是贷款买的，即便卖了首付也不太够。新政出来后，她直接看了六个项目，最后挑中一套下手。“本来也想周末看房，没想到赶上政策节点了。”

据楼盘置业顾问称，与其他改善盘相比，该项目的特点在于与周边二手房存在倒挂。“周边很多新房已经达到13万、14万均价，二手次新房也没有低于12万均价的，这个盘指导价比二手房便宜，所以一直卖得不错，新政只是加速了去化。”

（北京一楼盘样板间内人来人往）

至于业内盛传的楼盘趁势涨价，则非市场普遍现象。以上述楼盘为例，昨天它还拿出一套“特价房”吸引客户，有栋楼低层房源政府指导价是10600元/平方米，打完折后均价不到九万。“主要卖高层大户型，目前也未涨价，特价房主要是吸引客户。”

不过，市场蓬勃的热情，让开发商似乎信心回升。上述置业顾问称，大户型房源可能收回折扣，但还是要看销售情况。李薇也称，新政出台第二天，公司便召开紧急会议，观望各大开发商的动向，目前虽没上调价格，主要发力收紧客户，但不排除后续折扣收回。

在另一南四环内均价95000元/平方米的改善项目，记者同样看到座无虚席、沙盘占满的场景，项目一天平均成交10套、日均成交额1.5亿以上。置业顾问对涨价并未鼓吹，但表示房源紧缺，现在重点不是涨价问题，而是慢的话好房源就没了。

“我们去年12月底开盘，项目本身体量不大，政策一出来加速了去化。现在虽然还没清盘，但高楼层几乎已经没了。”她称，要买房需20万订金、7天内付清首付、当月完成网签。“指标不是现成的，最好首付可以随时出。”另一类似改善项目也称，新政出来后卖出去三十多套，对付款周期卡得也比较严。

对北京新房市场涌起的热浪，张林深有体会，他表示自己所在的中介公司，以前日均整体成交40套左右，新政第二天便成交了340套，直接翻好几倍。有偏郊区的刚需盘，近日每天接待四五百组客户；还有项目因为总价低、周边码农聚集，一天卖几十套，置业顾问没时间管客户，购房者自主刷号看房。

高端改善项目更不愁销路，9月3日，北京融创壹号院正式开盘，该项目总价3000万元起，现场总认购金额约56.2亿元。“北京整体购买力还是可以的，三千万以上的房子，没有好市场与坏市场之分，越高端的越秒没，受政策影响相对较小。”张林认为。

（北京某高端项目售楼处窗外）

广州有楼盘首付降至两成

在一线城市这波行情中，广州最早落实“认房不认贷”政策，此后深圳、上海和北京纷纷接力。但相较而言，广州市场最为平稳，还有楼盘首付从三成降至两成。

9月3日，广州荔湾区某楼盘的销售顾问对第一财经表示，8月末一系列房地产政策出台后，该楼盘将首付比例从原来的三成降至两成，不过因台风原因，周末到售楼处看房的人并不多。“预计下周末人会多一些。”他表示，首付比例下调是相关部门调整的，不是个别楼盘定的，只要符合首套房要求，几乎所有银行都可以2成首付。

此前，各地购买商品住房的首付比例，非限购区下限为首套20%、二套30%，限购区域下限为首套30%、二套40%，近日监管部门统一下调商贷首付比例下限，不再区分限购区域和非限购区域，仍执行限购的城市首付比例下限有望下调。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示，从新房市场看，新政后北京项目销售反应明显好于其他三个城市；其次是上海，一二手房的带看量确实有提升，主城区改善楼盘好起来了。广州因为库存量偏大，虽然第一个发布认房不认贷新政，但是反应是四个一线城市中最弱的。

深圳的新房市场则较广州热一些。周日下午，台风天的影响已经过去，深圳市龙华区深圳北附近，该片区楼盘折扣较少，但现场看房的人流可观。

（深圳一楼盘现场看房者众多）

今年8月中旬开盘的某楼盘，一名销售顾问忙到团团转，接待客户的同时电话和微信消息不断。他表示，当天已经接待了40多批客户，而在8月末“认房不认贷”政策出来前并没那么忙。该销售对记者表示，新政后一些客户的首付比例降低了，其所在的楼盘当天已经成交了十多套。

深圳北站另一还未开盘的项目，现场看房的人也不少，据现场销售介绍，该楼盘计划在9月中旬开盘，将推出400多套房源，尽管还未获得预售证，但预计会比相同片区的其他楼盘便宜，目前已经有500多批客户进行了诚意登记。不过，记者注意到，该项目售楼处穿着工作服的销售、中介也不少，人数与看房的人相当。

而从周末新开盘的项目销售情况来看，深圳新房市场未有明显波动。例如宝安区的鸿荣源嘉誉时尚花园，今年7月首次开盘，推出1401套住宅，5.5万元/平方米，开盘当天去化近1200套，去化率约85%；9月2日该项目第二次开盘，推出818套住宅，均价与首次开盘时相当，去化率约73%，去化率低于首次开盘。宝安区卓越闵泰星奕府周末（9月3日）则处于摇号阶段，185批客户选167套房，今年3月该项目首次开盘，推出392套住宅，共309批客户参与摇号，相比之下，客户房源比有一定增长。

民生证券认为，一线城市接连宣布“认房不认贷”，能释放当地积累的置换需要，对全国整体购房信心亦有提振作用。后续销售会经历“购房政策积累型需求释放”、“购房信心观望型需求入场”和“购房能力恢复型需求提升”三个阶段，总体销售趋势或向好。

二手房业主信心大增

与新房市场有所不同，二手房市场对新政反应最大的是业主。

“现在跟二手业主谈价格太难了。”张林直言，新政出台后，北京不少二手房业主对价格“咬得特别死”，坚信后续市场会涨价，不再折价出售房子。“有一次跟业主从晚上八点谈到凌晨四点，政策前其实还有所松动，现在一分钱不愿降。”

在此之前，北京市场已经历了明显的低温期。安居客房产研究院数据显示，北京新建商品住宅（不含保障房）已连续两月成交低于5000套，二手房连续4个月低于“荣枯线”。

张林表示，之前降价、难卖的多是“老破小”。有业主年初能卖560万，当时已经是历史最高价，但业主以为市场会好转，结果降到450万也没出手。还有不少80年代的老楼，房子挂牌登记半年多，一个看房的都没有，不降价很难卖出去。即便是德胜等顶尖的学区房片区，市场也没有最高点时好，巅峰时单价16万的房子现在卖13万。

如今，新政出台，之前饱受降价困扰的业主，信心有所提升，二手房挂牌量也有增加。不过，后续成交会否明显火热，还需持续观望。但即便是中介也表示，“现在的购房者都理性了”，这两天挂牌、看房的人都很多，市场仍在博弈中。

（深圳市一处看房现场）

其他一线城市也有类似情况。第一财经了解到，8月30日深圳官宣“认房不认贷”政策后，深圳二手房的挂牌量、带看量有一定增长，但是成交量无明显变化。

例如，深圳链家宝安西海湾花园店，8月23日~25日三天，二手房新增挂盘5套，成交1套，带看量2批次；8月30日~9月1日三天，该门店新增挂盘7套，成交2套，带看量9批次，带看量增长较为明显。

另外，以深圳链家梅林天虹店为例，7月该门店的咨询量共430条，8月，升至530条左右，增长幅度约23%。据悉，该店咨询的客户大多是刚需，年龄在30岁左右。

有深圳房产中介平台人士对第一财经表示，新政出来后，其所在平台带看量、挂牌量都明显变多，尤其是挂牌量，升至2010年以来最高峰。相比之下，成交量并没有明显变化，“新政出来不到一周，时间太短，购房者也需要决策时间，还看不出明显变化。”

张宏伟也发文表示，上海房产中介反应称，新政对急着改善的买家来说是重大利好，门店二手房预约带看量直接增长50%。不过二手房的牛市来得可能慢一点，定价权在房东手里，好房子看涨惜售、临时跳价也会发生。如果都这样，就会出现“有价无市”的尴尬情况。

在他看来，认房不认贷新政，刺激了房东挂牌量，北上广深都是如此，虽然有个别城市中介会内部下降挂牌房源，控制挂牌房源数量。“一线城市楼市处于置换改善与抛盘套现同时存在、交错博弈的状态，市场在向好，但呈现结构性的好转，过程没有那么顺利。”

微信编辑 | 龙王

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